广州物流市场未来仍将平稳发展，预计高标物流仓库净吸纳量将在来年有所提升，带动租金平稳增长。鉴于市场需求增加，高标冷链仓库将成为新一年投资的焦点。

 

2019年，总计28.5万平方米的新增非保税优质仓库进入广州市场，是2018年供应量的170%。全年净吸纳量为19万平方米，整体市场仓储物业空置率同比升高5.1个百分点至8.1%，平均净有效租金同比增速小幅上涨至4.2%，为每月每平方米42.4元。由于年底部分电商旺季的短期租赁需求到期，且新增供应集中位于新兴区域，全年整体市场净吸纳量还是落后于供应量。

 

高力预期，3PL(第三方物流)和电子商务零售商仍为2020年广州物流仓储的主要需求驱动力，与此同时，我们预期市场将看到更多来自生鲜电商和冷链物流运营商的未来需求。目前，广州高标冷链仓库的市场供应紧缺，这为开发商和投资者们提供了新的投资机会，已经可以看到本土开发商通过并购开始进入冷链物流市场。

 

其他珠江西岸的城市中，2019年佛山市场的新增供应量较前两年有所减少，由于部分项目延期，2019年有16万平方米入市，且大部分集中在第四季度，导致净吸纳量落后于新增供应、市场空置率攀升至11%，然而平均净有效租金连续九年上涨至每平米每月34.2元。江门和肇庆子市场凭借其优越的地理位置和相较大湾区主要城市更低的拿地成本，获得了越来越多大型物流地产开发商的关注。

 

高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示：“预计2020年广州市场将有五个非保税高标仓项目共计79万平方米新增供应入市。其中，新兴子市场花都、南沙各有两个项目入市，另外一个项目位于番禺。这也是南沙区的首个高标非保税仓项目。预期广州仓储物流市场未来仍将平稳发展，有赖于这个城市一直以来在商贸和区域交通枢纽的优势，由此催生的对仓储物业的强劲需求，使得在2020年入市的仓储项目预租率已达到80%。因此我们预计2020年的净吸纳将有所增长，而空置率则将小幅上调至10%。我们预测全年租金增速为3%，市场整体平均净有效租金将达到约每平方米每月43.6元。随着未来两年间大量供应均集中在新兴子市场如南沙和花都，同时考虑到其往来港口和机场的交通便捷性，以及相对低廉的租金成本，我们相信这些新兴子市场将加速成熟。”